На протяжении последнего десятилетия, среди жителей Украины, наблюдается повышенный интерес к недвижимости за границей. И это не удивительно. Ценовая политика, на жильё за рубежом, довольно приемлемая, а уровень жизни на порядок выше, чем в нашей стране, да и перспектив, как на дальнем, так и ближнем зарубежье намного больше, чем у нас на Родине. Вот и задумываются всё чаще наши сограждане о приобретении недвижимости за границей. Тем более, в наше время, когда никаких существенных преград для посещения и переезда в ту или иную страну не существует, купить-продать недвижимость за границей могут все желающие.
Если вы относитесь к числу тех людей, которые думают о покупке недвижимости за рубежом, то здесь важно иметь ввиду то, что законодательная база, правовые и юридические нормы ряда стран, могут существенно отличаться от действующих и принятых в Украине. Да и сопутствующие покупке размеры расходов, налоги и комиссионное вознаграждение, в каждой стране кардинально разные. Кроме этого, к выбору зарубежной недвижимости нужно подходить тщательно, учитывая не только общепринятые нормы, но и будущие перспективы, а также возможные риски, ведь их исключать тоже нельзя.
Сегодня можно выделить несколько основных факторов, которые склоняют украинцев всё чаще покупать зарубежную недвижимость:
— цены на жилье, в сравнении с отечественным рынком схожи, а в отдельных местностях и районах, и того ниже;
— рентабельность в большинстве случаев всегда стабильна;
— выгодное капиталовложение и возможность сохранения свободных денежных средств;
— получение визы или вида на жительство;
— сегодня можно выбрать абсолютно любую страну, подходящую покупателю по климату, менталитету, уровню жизни и культуре;
— упрощенная система кредитования и рассрочки, с низкой процентной ставкой.
Что касается непосредственно самих стран, то повышенной популярностью среди украинцев пользуется Болгария, Италия, Чехия, Испания, Кипр, Греция, ОАЭ, Франция и Хорватия. Список мог быть и на много больше, но в ряде других стран, введены некоторые ограничения и квоты, на покупку недвижимости иностранцами. А, это в свою очередь существенно снижает вероятность покупки в этих странах недвижимости лицами – нерезидентами.
В целом ограничения условно можно разделить на две категории:
- Градостроительные нормы, которые запрещают не только строить, но и перестраивать жильё, купленное на вторичном рынке. Как правило, такие нормы действуют в прибрежных районах и направлены они, на сохранение облика всё той же прибрежной зоны. Такое ограничение, с недавнего времени, действует во всех средиземноморских странах.
- Законы, которые, так или иначе, ограничивают приобретение недвижимости иностранными покупателями.
Например, в Черногории, Чехии и Таиланде, запрещено оформлять недвижимость на физическое лицо. Обойти этот запрет, конечно, можно, нужно лишь зарегистрировать юридическое лицо и оформить покупку на него. А, вот например, в Швейцарии существует определенная квота, ограничивающая количество сделок заключенных иностранцами. Даже полюбившаяся всем Турция, ввела ряд запретов на приобретение недвижимости. Так, с 2009 года иностранцам запрещено покупать жильё в некоторых городах этой страны.
Выбирая недвижимость за границей, покупатель должен учитывать не только соотношение цены и качества, но и брать во внимание другие немаловажные факторы. Например, не стоит снимать со счетов визовый режим для жителей Украины, в частности, время на покупку и оформление визы, лояльность местных банков и финансовых организаций, возможность получения вида на жительство и ведение собственного бизнеса. Также, радужные впечатление от предстоящей покупки могут испортить и непомерно большие местные налоги или размер комиссионного вознаграждения.
Процесс оформление недвижимости в большинстве стран практически одинаков, различия есть только в суммах обязательных платежей, размере налогов и сроков оформления. Например, в Египте для оформления недвижимости покупателю понадобится всего лишь два часа времени и загранпаспорт, а вот в странах Европы, на Кипре или в Доминиканской республике на оформление уйдет от одного месяца до трёх.
Что касается процесса оформления сделки, то он всегда один и тот же и состоит из двух этапов:
- Сначала заключается предварительный договор и вносится сумма задатка.
- После, происходит непосредственно подписание самого договора купли-продажи и оплата оставшейся суммы.
Размер дополнительных расходов зависит от особенностей рынка недвижимости конкретной страны. К дополнительным расходам относятся налоги, сборы и оплата комиссионного вознаграждения посредникам. На первом месте в рейтинге самых дорогих по затратам стран находится Греция и Испания, там дополнительные расходы составляют примерно 7-15% от стоимости приобретаемого жилья, после, идёт Болгария с 3%, самая низкая ставка на Кипре, она равна 1%.
Что касается налогов, то самый высокий процент в странах Западной Европы, в то время как в Болгарии и на Кипре, размер налогов на недвижимость составляет меньше 1% от стоимости.
Не стоит забывать и об оплате комиссионных. Есть, конечно, страны где комиссию зачастую оплачивает именно продавец. К ним относятся Болгария, Кипр, Испания, Черногория и Турция. Что касается всех остальных стран, то, как правило, услуги риэлтора оплачивает покупатель, а они могут достигать до 6% от стоимости купленной недвижимости.
Существенным моментом, влияющим на выбор той или иной страны, играет и получение визы или вида на жительство. Но, здесь также есть свои нюансы, и, например, в ряде стран, покупка недвижимости ещё не повод рассчитывать на благосклонность посольства и властей. Но, к счастью таких стран единицы. Что касается остальных, то в каждой стране свои условия. Так, при покупке недвижимости в Турции, Египте или ОАЭ, владелец автоматически получает резидентскую визу, т.е. вид на жительство. В ряде других, популярных среди украинцев, стран, таких как Болгария, Кипр, Испания, Германия, собственник недвижимости может рассчитывать на получение мультивизы не только для себя, но и для своих ближайших родственников.
Немаловажным фактором, влияющим на выбор той или иной страны, является возможность получения кредита или рассрочки на покупку недвижимости. Тем более, в сравнении с условиями отечественных банков, зарубежные финансовые организации предоставляют куда лучше условия кредитования, да и документальное оформление на деле оказывается проще простого. Но опять же, это касается не всех стран.
Купить недвижимость за границей можно как в рассрочку, так и по программе ипотечного кредитования. Рассмотрим каждый вариант.
Преимуществом рассрочки является то, что для её оформления в большинстве случаев, заемщику нужен только паспорт и справка о доходах. Но, погасить задолженность перед банком нужно в очень короткие сроки, как правило, от 1 года до 3-х лет. Да и возможность распоряжаться недвижимостью, взятой в рассрочку, можно лишь, после погашения большей части долга. На данный момент система рассрочек хорошо развита в Болгарии и Турции.
Что касается ипотечного кредитования, то здесь у каждой страны свои условия. На первое место по лояльности к иностранным заёмщикам можно поставить Испанию. Сумма предоставляемого кредита составляет 50% — 70% от стоимости объекта, годовой процент 5,4-5,5%, а сроки предоставления ипотеки варьируются от 10 до 30 лет. На втором месте Кипр, аналогичные условия с Испанией, только срок предоставления ипотеки рассчитан на 15 лет. Франция, так же, более или менее, благожелательно настроена на иностранных покупателей и предоставляет кредиты на очень привлекательных условиях. Что же касается, например, педантичной Германии, то здесь, получить кредит не так-то просто. Для этого заёмщику необходимо постоянно проживать, работать, или иметь свой бизнес на территории Германии или Европейского союза. Либо иметь иную недвижимость, которая может выступать равноценным предметом залога. В Греции оформить ипотеку можно лишь, при условии, что гарантом по кредиту выступит гражданин этой страны. В Италии шансы получить ипотеку иностранцу – минимальны, приближенные к нулю, а вот банки Египта, вообще предпочитают не кредитовать иностранных граждан.
Обязательным условием предоставления кредита в банках большинства стран, является оформление страхования жизни заёмщика на весь срок кредитования. А это в свою очередь увеличивает дополнительные расходы на несколько пунктов.
Выше перечисленные особенности представляют собой лишь минимальный набор. Выбирая недвижимость за границей, нужно быть готовым к местным ограничениям и специфическим требованиям. Во многих странах, а точнее в регионах, конкретных городах и селах, могут существовать свои законы и правила. Например, регионы некоторых стран придерживаются определенных стандартов застройки, а у других существует строгий расчет в соотношении площади земли и дома, и это соотношение ни в коем случае не должно быть нарушено. В общем, нюансов много, как и много стран и городов, в которых из года в год украинцы предпочитают покупать недвижимость. Кого-то подобные ограничения останавливают, а кто-то наоборот, готов идти в своей мечте не взирая ни на какие преграды.
В таком многообразии стран, их законах и особенностях, отечественному покупателю пригодится помощь профессионалов из агентства недвижимости. Этот процесс изначально лучше доверить крупной и солидной компании, давно занимающейся куплей-продажей недвижимости за границей, либо сотрудничающей с иностранными агентствами-партнёрами. Наши специалисты не только помогут вам выбрать необходимый объект, но и проведут полный анализ финансовых выгод от приобретения. В частности, подскажут степень рентабельности в будущем и возможную материальную прибыль от сдачи в аренду, если таковая планируется. Помимо этого, только опытный специалист, работающий по конкретной стране, даст все необходимые консультации по процессу приобретения и непосредственно самого оформления недвижимости, а также прояснит законодательные и налоговые моменты.
С ув. Агентство «Эксклюзив в недвижимости»
Сайт Агентства недвижимости Estate-ua.com.ua
тел. (097) 963-93-60, (063) 963-93-60
Об Авторе:
Крикунов Сергей Сергеевич – директор компании ООО “Эксклюзив в недвижимости” города Днепр с 2009 года, предприниматель с 2005 года. По вопросам консультации Вы можете обращаться по телефону +38(093) 527-40-62, также Вы можете получать новые статьи с обзором рынка недвижимости, извещения о “горячих объектах”, советы покупателям, подсказки продавцам и секреты экономии денег оформив подписку на бесплатную рассылку на этой странице >>>
Комментарии:
Ваш отзыв