Эксклюзив в недвижимости Днепр, Киев

На протяжении последнего десятилетия, среди жителей Украины, наблюдается повышенный интерес к недвижимости за границей. И это не удивительно.  Ценовая политика,  на жильё  за рубежом,   довольно приемлемая, а уровень жизни на порядок выше,  чем в нашей стране, да и перспектив, как на дальнем,  так и ближнем зарубежье намного больше, чем у нас на Родине.  Вот и задумываются всё чаще  наши сограждане  о  приобретении  недвижимости за границей.  Тем более,  в наше время, когда никаких существенных преград для посещения и переезда в ту или иную страну  не существует, купить-продать недвижимость за границей могут все желающие.

Если вы относитесь к числу тех людей, которые думают о покупке недвижимости за рубежом, то здесь важно иметь ввиду то, что законодательная база, правовые и юридические нормы ряда стран, могут существенно отличаться от действующих и принятых в Украине. Да и сопутствующие покупке  размеры расходов,  налоги и комиссионное вознаграждение, в каждой стране кардинально разные. Кроме этого, к выбору зарубежной недвижимости  нужно подходить тщательно, учитывая не только общепринятые нормы, но и будущие перспективы, а также возможные риски, ведь их исключать тоже нельзя.

Сегодня можно выделить несколько основных факторов, которые склоняют украинцев всё чаще покупать зарубежную недвижимость:

— цены на жилье, в сравнении с отечественным рынком схожи, а в отдельных местностях и районах, и того ниже;

— рентабельность в большинстве  случаев  всегда стабильна;

— выгодное капиталовложение и возможность сохранения свободных денежных средств;

— получение визы или  вида на жительство;

— сегодня можно выбрать абсолютно любую страну, подходящую покупателю  по климату, менталитету, уровню жизни и культуре;

— упрощенная система кредитования и рассрочки, с  низкой процентной ставкой.

 

Что касается непосредственно самих стран, то повышенной популярностью среди украинцев пользуется   Болгария, Италия, Чехия, Испания, Кипр, Греция, ОАЭ, Франция и Хорватия. Список мог быть и на много больше, но в ряде других стран,  введены некоторые ограничения и квоты, на покупку недвижимости иностранцами.  А,  это  в  свою очередь существенно снижает вероятность покупки в этих странах недвижимости лицами – нерезидентами.  

 В целом ограничения условно можно разделить на две категории:

1. Градостроительные нормы, которые запрещают не только строить, но и  перестраивать жильё, купленное на вторичном рынке. Как правило, такие нормы действуют в прибрежных районах и направлены они, на сохранение облика всё той же прибрежной зоны. Такое ограничение, с недавнего времени,  действует во всех средиземноморских странах.
2. Законы, которые, так или иначе, ограничивают приобретение недвижимости иностранными покупателями.

Например, в Черногории, Чехии и Таиланде, запрещено оформлять недвижимость на физическое лицо. Обойти этот запрет, конечно, можно, нужно лишь зарегистрировать юридическое лицо и оформить покупку на него. А, вот  например, в Швейцарии существует определенная квота, ограничивающая количество сделок заключенных иностранцами. Даже полюбившаяся всем Турция, ввела ряд запретов на приобретение недвижимости. Так,  с 2009 года иностранцам запрещено покупать жильё в некоторых городах этой страны.

 

Выбирая недвижимость за границей, покупатель должен учитывать не только соотношение цены и качества, но и брать во внимание другие немаловажные факторы. Например,  не стоит снимать со счетов визовый режим для жителей Украины, в частности, время на покупку и оформление визы, лояльность местных банков и финансовых организаций, возможность получения  вида  на жительство и ведение собственного бизнеса. Также,  радужные впечатление от предстоящей покупки  могут  испортить и непомерно большие местные налоги или размер комиссионного вознаграждения.

Процесс оформление недвижимости в большинстве стран практически одинаков, различия есть только в суммах обязательных платежей, размере налогов и сроков оформления. Например, в Египте для оформления недвижимости покупателю понадобится всего лишь два часа времени и загранпаспорт, а вот в странах Европы, на Кипре или в Доминиканской республике на оформление уйдет от одного  месяца до трёх.

Что касается процесса оформления сделки, то он всегда один и тот же и состоит из двух этапов:

1. Сначала заключается предварительный договор и вносится сумма задатка.
2. После, происходит непосредственно подписание самого договора купли-продажи и оплата оставшейся суммы.

Размер дополнительных расходов зависит от особенностей рынка недвижимости конкретной страны. К дополнительным расходам относятся налоги, сборы и оплата комиссионного вознаграждения посредникам. На первом месте в рейтинге самых дорогих по затратам стран находится Греция и Испания, там  дополнительные расходы  составляют  примерно 7-15% от стоимости приобретаемого жилья, после,  идёт Болгария  с  3%, самая низкая ставка на Кипре, она равна   1%.

Что касается налогов, то самый высокий процент в странах Западной Европы, в то время как в Болгарии и на Кипре, размер налогов на недвижимость составляет меньше 1% от стоимости.

Не стоит забывать и об оплате комиссионных. Есть,  конечно,  страны где комиссию зачастую  оплачивает  именно продавец. К ним относятся Болгария, Кипр, Испания, Черногория и Турция. Что касается всех остальных стран, то, как правило, услуги риэлтора оплачивает покупатель, а  они могут достигать до 6% от стоимости купленной недвижимости.

Существенным моментом, влияющим на выбор той или иной страны, играет и получение визы или вида на жительство. Но, здесь также есть свои нюансы, и, например, в ряде стран, покупка недвижимости ещё не повод  рассчитывать на  благосклонность посольства и властей. Но, к счастью таких стран единицы. Что касается остальных, то в каждой стране свои условия. Так, при покупке недвижимости в Турции, Египте или ОАЭ, владелец автоматически получает резидентскую визу, т.е. вид на жительство. В ряде других, популярных среди украинцев,  стран, таких как Болгария, Кипр, Испания, Германия, собственник недвижимости может рассчитывать на получение мультивизы не только для себя, но и для своих ближайших родственников. 

Немаловажным фактором, влияющим на выбор той или иной страны, является возможность получения кредита или рассрочки на покупку недвижимости. Тем более,  в сравнении с условиями отечественных банков, зарубежные финансовые организации предоставляют куда лучше условия кредитования, да и документальное оформление на деле оказывается проще простого. Но опять же, это касается не всех стран.

Купить недвижимость за границей можно как в рассрочку, так и по программе ипотечного кредитования. Рассмотрим каждый вариант.

Преимуществом рассрочки является то, что для её оформления в большинстве случаев, заемщику нужен только паспорт и справка о доходах.    Но, погасить задолженность перед банком нужно в очень короткие сроки, как правило, от 1 года до 3-х лет. Да и возможность распоряжаться недвижимостью, взятой в рассрочку, можно лишь, после погашения большей части долга. На данный момент система рассрочек хорошо развита в Болгарии и Турции.

 Что касается ипотечного кредитования, то здесь у каждой страны свои условия. На первое место по лояльности к иностранным заёмщикам можно поставить Испанию. Сумма предоставляемого кредита составляет  50% — 70% от стоимости объекта,  годовой процент 5,4-5,5%,  а сроки предоставления ипотеки варьируются от 10 до 30 лет. На втором месте Кипр, аналогичные условия с Испанией, только срок предоставления ипотеки  рассчитан на 15 лет. Франция, так же,  более или менее,  благожелательно настроена на иностранных покупателей и предоставляет кредиты на очень привлекательных условиях. Что же касается, например, педантичной Германии, то здесь, получить кредит не так-то просто.  Для этого заёмщику  необходимо постоянно проживать, работать,  или  иметь свой бизнес на территории Германии или Европейского союза. Либо иметь иную недвижимость, которая может выступать равноценным предметом залога. В Греции оформить ипотеку можно лишь, при условии, что гарантом по кредиту выступит гражданин этой страны. В Италии шансы получить ипотеку иностранцу – минимальны, приближенные к нулю, а вот банки Египта, вообще предпочитают не кредитовать иностранных граждан.

Обязательным условием предоставления кредита в банках большинства стран, является оформление страхования жизни заёмщика на весь срок кредитования. А это в свою очередь увеличивает дополнительные расходы на несколько пунктов.

Выше перечисленные особенности представляют собой лишь минимальный набор. Выбирая недвижимость за границей, нужно быть готовым к местным ограничениям и специфическим требованиям. Во многих странах, а точнее в регионах, конкретных городах и селах, могут существовать свои законы и правила. Например, регионы некоторых стран придерживаются определенных стандартов застройки, а  у других существует строгий расчет в  соотношении площади земли и дома, и  это соотношение   ни в коем случае не должно быть нарушено. В общем,  нюансов много, как и много стран и городов, в которых из года в год украинцы предпочитают покупать недвижимость. Кого-то подобные ограничения останавливают, а кто-то наоборот, готов идти в своей мечте не взирая ни на какие преграды.

В таком многообразии стран, их законах и особенностях, отечественному покупателю пригодится помощь профессионалов из агентства недвижимости.  Этот процесс изначально лучше доверить крупной и солидной компании, давно занимающейся куплей-продажей недвижимости за границей, либо сотрудничающей с иностранными агентствами-партнёрами. Наши специалисты не только помогут вам выбрать необходимый объект, но и проведут полный анализ финансовых выгод  от приобретения. В частности, подскажут степень рентабельности в будущем и возможную материальную прибыль от сдачи в аренду,  если таковая планируется. Помимо этого,  только опытный специалист,  работающий по  конкретной стране,   даст все необходимые консультации по процессу приобретения и непосредственно самого оформления недвижимости, а также прояснит  законодательные и налоговые моменты.

С ув. Агентство «Эксклюзив в недвижимости»    

Сайт Агентства недвижимости   Estate-ua.com.ua  

 тел. +38(098) 458 07 39, +38(063) 029 22 88   

Об Авторе:

Крикунов Сергей Сергеевич – директор компании ООО “Эксклюзив в недвижимости” города Днепр с 2009 года, предприниматель с 2005 года. По вопросам консультации Вы можете обращаться по телефону +38(093) 527-40-62, также Вы можете получать новые статьи с обзором рынка недвижимости, извещения о “горячих объектах”, советы покупателям, подсказки продавцам и секреты экономии денег оформив подписку на бесплатную рассылку на этой странице >>>